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商业地产掘金新趋势:从地段为王到内容至上

 

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    与住宅的去库存效果明显不同,商业地产的库存始终未能明显去化。根据国家统计局今年公布的上半年全国房地产开发投资和销售情况数据显示,商品房待售面积35169万平方米,同比下降19.3%,而商业营业用房待售面积15793万平方米,同比增长3.5%。
    商业供应体量居高不下,而主动拥抱互联网、引入高端及小众品牌、打造新颖主题体验、购物移动化、支付非现金化等商业模式,正成为商业地产运营商极力避免同质化竞争,试图对商业地产传统运营模式进行颠覆。
    趋势:地段重要性降低
    李嘉诚的一大著名论断是,“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。
    但对商业地产而言,以物理空间的地段概念只是基础和载体,商业的发展需要在之上做加法。
    对此,睿意德执行董事王玉珂在接受记者采访时表示,由于城市层次的变化和人口的外溢,想要改变目前商业体量过剩的局面,核心在于满足人的需求。


    以万达为例,今年7月21日四川雅安万达广场开业当天,总建筑面积9.60万平方米的万达广场在开业首日客流达29.4万人次,营业额2026万元。此后相继开业的辽阳、诸暨、山西晋中、大连庄河万达广场开业人次均超过了20万人次。
    万达广场的商业模式主要是与地方政府合作,获取低价土地建设万达广场城市综合体,同时通过住宅销售回笼资金,并用销售利润以及商业租金维持商业资产的运营,同时推动周边地段及自身的价值上升。
    塑料排水层在接受记者采访时表示,对商业地产而言,地段的重要性依然存在,但内容却是商业地产更重要的核心竞争力。
    世邦魏理仕华西区董事总经理邓耀华向记者介绍称,品牌的经营风险是商业地产运营的重点,由于租金成本占品牌商单店营收比例高达15~20%,在这个供应量比较大的市场下,租金优惠政策对商业地产开业率有很大的影响。由于商业中心的大量供应,品牌招商的难度正在增加,如今购物中心普遍存在“软开业率”不高的情况。
    为了在低开业率中不降低消费者体验感受,目前有更多的商业中心会引入简单装修的快闪店聚集人气。
    邓耀华直言,行业竞争激烈,招商难度加大,以前10个购物中心争取一个品牌商,现在竞争对手增加到100个,“低开业率”也是无奈之举。


 

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